Kako do nepremičnine na Hrvaškem?

Je tudi vas ob nedavnem obisku hrvaške obale obšla želja po lastnem vikendu ali celo hiši ob morju? Niste edini, saj je Hrvaška zagotovo najbolj zaželena destinacija za nakup nepremičnine med Slovenci. Preverite, kako do lastne nepremičnine na Hrvaškem in na kaj velja biti pozoren pri nakupu.

V zadnjem desetletju je hrvaški nepremičninski trg doživel izjemen razvoj, tako po številu novogradenj kakor po stalni rasti cen nepremičnin. Januarski vstop naše sosede v območje evra in šengensko območje pa je še dodatno razgrel živahen nepremičninski trg. Za nakup nepremičnin na Hrvaškem se po odprtju mej in uvedbi evra poleg Slovencev odloča vedno več Čehov, Slovakov, Avstrijcev in Nemcev. In to kljub stalni rasti cen nepremičnin.

Po podatkih hrvaškega državnega statističnega urada so se v letu 2022 na Hrvaškem cene novih stanovanj, v primerjavi z letom 2021, zvišale za dobrih 17 odstotkov. Cene rabljenih stanovanj in hiš pa za dobrih 14 odstotkov. Rast se nadaljuje tudi v letošnjem letu. Med najdražje destinacije, se poleg prestolnice, razumljivo uvrščajo obmorski kraji. Najdražje nepremičnine tako najdemo v Zagrebu, Dubrovniku, na Hvaru, Splitu, Opatiji in v Istri.

Kako najti pravo nepremičnino?

Bi si radi ogledali ponudbo nepremičnin na Hrvaškem in ne veste, kje najti kaj vse se prodaja? Zelo dober pregled aktualne ponudbe razpoložljivih nepremičnin najdete v spletnih iskalnikih Njuškalo in Crozilla. Okrnjena ponudba pa je na voljo tudi na slovenski strani nepremičnine.net.

Ste našli kaj zanimivega? Koristno je vedeti, da državljani Evropske unije na Hrvaškem ne morejo kupiti nepremičnine, ki se nahaja v naravnem parku ali znotraj zaščitenih območjih in varnostnih interesov Republike Hrvaške.

Če vas nakup nepremičnine pri sosedih resnično zanima, je vsekakor priporočljivo, da vam pri tem pomaga nepremičninska agencija. Hrvaška ali slovenska. V Sloveniji poslujejo specializirane nepremičninske agencije za prodajo ali nakup nepremičnin na Hrvaškem.

Pri izboru nepremičninske agencije je ključno, da ima ustrezno licenco za opravljanje dejavnosti, res dobro poznavanje lokalnega okolja in čim več izkušenj.

Licenciran nepremičninski agent, ki zastopa nepremičninsko agencijo,  vas bo vodil skozi celoten proces izbire in nakupa ter vas seznanil s pravnimi vidiki lastništva, davčnimi obveznostmi ter finančnimi zmožnostmi financiranja nepremičnine. Pomagal bo pri pripravi dokumentacije in urejanju postopkov.

V kolikor pride do realizacije posla, je agenciji potrebno plačati provizijo. Običajno agencijska provizija za nakup stanovanja ali hiše na Hrvaškem znaša do 3 % + DDV. Pomembno je, da natančno dogovorite, da že na začetku sodelovanja natančno dogovorite, kaj vse zajema provizija, denimo če je vključen strošek pravniški storitev in podobno.

Strošek agencijske provizije nikakor ni zanemarljiv, je pa treba vzeti v zakup dejstvo, da postopek nakupa nepremičnine v tujini ni povsem enak kot v Sloveniji. Nepoznavanje le tega lahko vodi v podaljševanje nakupnega procesa, morebitne pravne zaplete in druge nevšečnosti.

Koliko nas v resnici stane nakup nepremičnine na Hrvaškem?

Poleg kupnine in provizije nepremičninski agenciji oziroma agentu je potrebno, podobno kot v Sloveniji, računati še na nekatere druge stroške. Pri izračunu, koliko vas bo nova nepremičnina v resnici stala, si pomagajte s spodnjimi alinejami:

• Kupnina oziroma cena nepremičnine.
• Agencijska provizija: Običajno okrog 3 % kupnine oziroma po dogovoru.
• Davek na promet z nepremičninami: Znaša 3 % kupnine. Plača ga kupec, ne glede na to, ali je hrvaški ali tuji državljan. Davek je treba plačati v roku 15 dni od dneva prejema Odločbe o določitvi davka na promet nepremičnin, ki ga kupcu izda hrvaška davčna uprava. Ta davek se ne obračunava, če kupujete novogradnjo.
• Odvetniški stroški: cca 1% kupnine + DDV. Odvetnik preveri celotno stanje nepremičnine ter dokumentacijo v zvezi z nepremičnino. V kolikor imate najeto nepremičninsko agencijo, ki bo v obsegu svojih storitev opravila potrebne odvetniške storitve, vam tega stroška ne bo potrebno plačati. Če boste odvetnika poiskali sami, lahko najamete slovenskega odvetnika za nepremičnine, ki posluje tudi na področju Hrvaške.
• Notarski stroški in sodne takse: Ta strošek je odvisen od cene nepremičnine, zagotovo pa lahko računate, da boste odšteli par sto evrov.
• Zavarovanje nepremičnine: Tudi ta strošek je odvisen od cene nepremičnine in dogovora z zavarovalnico oziroma banko. 
• Pred sestavo prodajne pogodbe mora kupec pridobiti matično oziroma davčno številko na Hrvaškem in plačati predpisano takso.

Kdaj je pravi čas za nakup nepremičnine na Hrvaškem?

Vsekakor je odločitev za nakup nepremičnine na Hrvaškem v največji meri odvisna od naših finančnih zmožnosti in drugih osebnih dejavnikov, ki vplivajo na to odločitev.

Če pa pogledamo v širšem kontekstu, pa je Evropska centralna banka v začetku junija 2023 objavila, da gre pričakovati, da se bodo cene stanovanj v evro območju v bližnji prihodnosti umirile oziroma bi ponekod lahko začele padati.

Med državami, katerim napovedujejo največji padec, so se znašle Portugalska, Španija in baltske države. Hrvaške ni med njimi.