Stanovanjski kredit za gradnjo hiše

»Pa saj ga ne bomo dobili« ali pa »To se ne da, je prezapleteno..«, je pogost argument, s katerim ovržemo misel, da bi vzeli kredit za nakup parcele in gradnjo hiše.

Odločitev, da bomo zidali, je ena najpomembnejših, pa tudi najdražjih, ki jih sprejmemo v življenju. Le redki srečneži si lahko nakup parcele in gradnjo hiše privoščijo z lastnimi sredstvi, ostalim pa ne preostane drugega, kot da se zakreditiramo.

Če hkrati odplačujemo kredit ali najemnino za stanovanje, v katerem bivamo, se postopek pridobivanja kredita za novo hišo zdi še trši oreh kot sicer. Enako velja, če potrebujemo sredstva tako za nakup parcele, kot kasneje za zidanje. Pa so postopki res tako zelo zapleteni?

V nadaljevanju smo pripravili seznam najpogostejših vprašanja in zagat, ki bodočim kreditojemalcem pogosto povzročajo sive lase. V resnici gre za povsem vsakdanje in zelo pogoste primere, za katere imamo v banki na voljo prave odgovore in rešitve. Prave informacije iz prve roke!

• Ali je sploh mogoče dobiti kredit za nakup parcele IN gradnjo hiše. Vsepovsod piše, da banka odobri stanovanjski kredit za gradnjo na podlagi gradbenega dovoljenja. Tega pa ni mogoče pridobiti, če še nimamo parcele.
  

V tem primeru se nakup in gradnjo po navadi financira z dvema kreditoma. Banka tako kreditojemalcu najprej zagotovi sredstva za nakup parcele. Po predložitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja pa še sredstva za gradnjo.

Pri kreditu, ki je namenjen gradnji, gre za tako imenovan kredit z rastočo hipoteko. Ta omogoča postopno črpanje sredstev glede na dinamiko gradnje.

• Kaj pa, če odplačujemo kredit za stanovanje, v katerem trenutno bivamo? Je v tem primeru sploh mogoče dobiti kredit za nakup parcele in gradnjo hiše ?
  

Tudi v tem primeru pride v poštev kredit z rastočo hipoteko. Finančna konstrukcija se zagotovi z dvema kreditoma, kot je opisano zgoraj.

Prvi kredit je v tem primeru namenjen poplačilu obstoječega hipotekarnega kredita in financiranju nakupa parcele. S tem se vam izboljša kreditna sposobnost pred najemom drugega kredita.

Drugi kredit (po pridobitvi gradbenega dovoljenja) pa je namenjen gradnji nove hiše. Seveda pa je potrebno, da imate ustrezno kreditno sposobnost glede na željen znesek kredita.

• Kako visok kredit za nakup parcele in gradnjo pa lahko dobimo?
  

Brez lastnih sredstev ne bo šlo, saj banke običajno financirajo do 80% vrednosti nepremičnine. Drug pomemben parameter, ki določa višino kredita, pa je vaša kreditna sposobnost.

V primeru rastoče hipoteke, iz katere se financira nakup parcele in gradnja, banka pri izračunu kreditne sposobnosti upošteva ocenjeno vrednost hiše ob dokončanju. 

V določenih primerih lahko banka financira tudi višji delež od 80%. V tem primeru je potrebno za zavarovanje kredita zastaviti dve ali več nepremičnin, ki pa niso nujno v vaši lasti. Tukaj največkrat na pomoč priskočijo starši in drugi sorodniki.

• Kaj pa v primeru, če trenutno živimo v najemniškem stanovanju? Skrbi nas, da v času gradnje ne bi zmogli plačevati najemnine in hkrati še kredita za gradnjo, saj bi to bila prevelika finančna obremenitev.
  

Zavedamo se, da je hkratno odplačevanje kredita in najemnine velika finančna obremenitev. Zato za čas gradnje in selitve banka Sparkasse omogoča odlog vračila kredita. To pomeni, da v tem obdobju odplačujete le obresti na izplačan del kredita.

Mesečni znesek obresti je odvisen od višine kredita, od dinamike črpanja sredstev, višine pogodbenih obresti in časa trajanja odloga vračila kredita.

• Skrbi nas, da bo obrok kredita za nakup parcele in gradnjo hiše previsok in ga ne bomo zmogli odplačevati.
  

Pri kreditu se vse začne in konča pri denarju. Konec koncev si tako vi kakor banka ne želita, da bi prišlo do težav pri odplačevanju.

Zelo je pomembno, da banka v primeru kredita z rastočo hipoteko že ob pridobivanju prvega kredita (za poplačilo obstoječih obveznosti in / ali nakup parcele) izvede oceno kreditne sposobnosti in ustreznosti zavarovanj.

Pri oceni bo banka že upoštevala tudi drugi kredit, ki bo namenjen gradnji. Pravilna ocena je ključna, saj se kreditojemalec s tem izogne tveganju, da ne bo mogel odplačevati obveznosti ali najeti kasnejšega kredita za gradnjo.

• Skrbi nas, da med gradnjo hiše zmanjka denarja za dokončanje? Kaj v tem primeru?
  

Lahko se zgodi, da stroški v času gradnje narastejo, čemur smo bili priča v zadnjem času, ko so se dražile nekatere surovine. Ali pa da pride do nepredvidenih izdatkov na katere nismo računali. Zato je pri gradnji nepremičnine izredno pomembna finančna konstrukcija, v kateri je nekaj »rezerve« za potencialne nepredvidene dogodke, ki bi gradnjo lahko podražili.

V skrajnem primeru vam banka lahko odobri moratorij na odplačevanje kredita, s čimer se vam na mesečnem nivoju sprosti nekaj sredstev. Vendar pa gre za skrajno rešitev, katere si nihče ne želi.

• Živimo v lastniškem stanovanju, s katerim bomo zavarovali kredit za nakup parcele na kateri bomo gradili. Po vselitvi v hišo bomo stanovanje prodali in poplačali kredit. Kako se lotiti tega?
  

Ko se stanovanje proda, stranka od banke zaprosi za izjavo o nameri izdaje izbrisne pobotnice. Gre za dokument, s katerim se banka zaveže, da bo po poplačilu kredita izdala izbrisno dovoljenje s katerim se izbriše hipoteka.

V kolikor je kupnina od prodaje stanovanja manjša od višine kredite, se izvede delno poplačilo in banka izda dovoljenje za delni izpis hipoteke.

• Podedovali smo parcelo, na kateri bomo gradili hišo. Ali lahko parcelo, na kateri bomo zidali, zastavimo za najem hipotekarnega kredita za gradnjo?
  

Da, seveda. V tem primeru pride v poštev kredit z rastočo hipoteko, ki ga zavarujete z zastavitvijo lastniške parcele, na kateri boste zidali.

Za odobritev kredita boste v tem primeru potrebovali pravnomočno gradbeno dovoljenje.

Koraki za pridobivanje gradbenega dovoljenja.

Niste edini z »zapleteno« situacijo

Imate še več vprašanj? Čeprav se vam morda zdi, da je vaša situacija posebna ali še posebej komplicirana, se naši bančni svetovalci vsakodnevno srečujejo s strankami, ki razmišljajo podobno in jim svetujejo v okviru DomChecka.

Najlažji in najhitrejši način, da preverite, kako zelo zapletena je vaša pot do stanovanjskega kredita, je posvet z našimi svetovalcem. Naši specialisti za kredite vam bodo predlagali rešitve, ki bodo prilagojene prav vam.

Naročite se na brezplačen posvet in pridobite prave informacije iz prve roke.