Boste zidali? Vodič po korakih in trajanju gradnje, kot tudi dokumentih in dovoljenjih

Ste vedeli, da smo Slovenci v samem evropskem vrhu po deležu prebivalstva, živečega v hišah? V hišah nas prebiva kar 65 %. Visok odstotek nas uvršča na drugo mesto med državami članicami EU, pred nami so samo sosedje Hrvati. Iz navedenega gre sklepati, da se večina Slovencev slej ko prej poda v nakup ali gradnjo hiše. Uresničitev sanj, torej gradnja in vsi postopki v zvezi z njo, pa za večino pomenijo izjemen logistični in finančni zalogaj.

Gradnja se ne začne s simboličnim izkopom prve lopate zemlje in spominskim fotografiranjem, temveč kar nekaj časa pred tem. Želje in predstave o sanjskem novem domu je potrebno uskladiti z gradbeno zakonodajo ter finančnimi zmožnostmi. Šele tedaj sledi gradnja.

Na kaj vse je dobro biti pozoren, da bo gradnja novega doma potekala čim bolj gladko, hitro, kakovostno, poceni in da bo končni rezultat skladen s pričakovanji?

Pred začetkom gradnje

1. Sanjska hiša vs. (finančna) realnost

Pri gradnji vaše »sanjske hiše« bo najverjetneje potrebno sprejeti določene kompromise, ki bodo premostili razkorak med željami in finančnim stanjem.

Čaka vas prva domača naloga: Kako dobro poznate svoje finančno stanje? Koliko prihrankov imate? Katere možnosti kreditiranja so vam na voljo? So na voljo državne subvencije in kakšni so pogoji za pridobitev?

Koliko kredita lahko dobite in kakšen bo mesečni obrok, lahko enostavno izračunate na povezavi.

2. Izbira lokacije oziroma kakšen bo vaš novi naslov

Pohištvo ali barvo fasade lahko enostavno zamenjate, a lokacija je trajna. Zato je iskanju primerne lokacije pametno nameniti dovolj časa in morda odšteti nekoliko več, kakor pa kasneje obžalovati izbiro.

Na kaj vse velja biti pozoren pri izbiri lokacije?

• Pri izbiri parcele preverite, ali je ta zazidljiva in kaj je dovoljeno graditi na njej. Podatki o prostorsko izvedbenih pogojih so po navadi objavljeni na spletnih straneh občin.

• Preverite, kakšni so načrti za razvoj bližnje in širše okolice.

• Pozorni bodite na obstoječo infrastrukturo, ki se nahaja na parceli.

• Preverite dostopnost do parcele, kje poteka javni promet in kakšna je oddaljenost od institucij, ki so vam pomembne. Če parcela nima dostopa do občinske ceste ali je brez urejenih komunalnih priključkov za vodo, elektriko, optiko in kanalizacijo, bo pridobivanje teh podaljšalo čas gradnje in vplivalo na stroške.

• Pozorni bodite, kako osončena in svetla je lega

3. Izbira arhitekta: vaša sanjska hiša dobi realno podobo

Izbrani arhitekt bo zasnoval hišo, poskrbel za izdelavo projektne dokumentacije in vas vodil skozi celoten proces načrtovanja in gradnje.

Pri izbiri arhitekta si pomagajte z referenčnimi projekti, iz katerih lahko razberete arhitektov stil oblikovanja. Pridobite vsaj dve ponudbi, ki bosta omogočali primerjavo cen. Ko izberete arhitekta, sledi podpis pogodbe in izdelava projektne dokumentacije, ki je začetni korak pri načrtovanju hiše. Na ceno in trajanje načrtovanja vplivajo vaše zahteve. Če se odločite za tipski načrt, bo to cenejša in hitrejša opcija od izrisa individualnega načrta. Vendar so tu možnosti in prilagoditve omejene, poleg tega ni vsak tipski načrt primeren za vsako lokacijo. Seznam pooblaščenih arhitektov najdete na spletni strani Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije.

4. Dovoljenja, vloge, dokumenti

Pot do nove hiše zahteva kar nekaj birokracije in pridobivanja raznovrstne dokumentacije. Ker gre za zahteven zalogaj, večina to nalogo zaupa profesionalcem. Če se boste dokumentacije lotevali sami, vam ne uide poglabljanje v veljavno gradbeno zakonodajo: Gradbeni zakon (GZ) (pisrs.si).

S tako imenovano lokacijsko informacijo boste preveriti zazidljivost ogledane parcele. Gre za dokument, ki določa merila in pogoje, ki jih je potrebno upoštevati pri načrtovanju gradnje. Ta dokument je osnova, ki jo bo arhitekt upošteval ob načrtovanju vašega novega doma.

Overjena kupoprodajna pogodba je dokument, s katerim dokazujete lastništvo parcele. Enako velja za druge dokumente, ki izkazujejo lastništvo – pravnomočni sklep o dedovanju ali darilna pogodba.

Ko parcelo kupite, je potrebno pridobiti geodetski posnetek parcele. Geodet ga izdela na podlagi vaše izhodiščne ideje. Dokument vsebuje podatke in pogoje za gradnjo, ki jih bo arhitekt upošteval pri načrtovanju. Iz dokumenta bo arhitekt, na primer, razbral, kje se bo možno priključiti na vodovod, elektriko in druga omrežja.

Izbrani arhitekt na podlagi vaših pričakovanj, finančnih okvirjev in pogojev, navedenih v lokacijski informaciji,  izdela projektno dokumentacijo oz. idejno zasnovo hiše ter jo umesti v parcelo.

Projektna dokumentacija je podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja. Drugi pogoj, ki mora biti prav tako izpolnjen, so pridobljena soglasja od občine, elektro podjetja, vodovoda, Zavoda za varstvo kulturne dediščine in drugih. Pred izdajo dovoljenja je potrebno poravnati odmerjen komunalni prispevek.

Plačilo komunalnega prispevka je razmeroma velik finančni zalogaj, znesek je odvisen od velikosti hiše in parcele, višino faktorjev pa določajo občine.

Na podlagi gradbenega dovoljenja arhitekt izdela Projekt za izvedbo, ki je osnova za izbiro izvajalcev in začetek gradnje.

Naj se gradnja prične (in čim prej konča)!

Poleg izvajalca gradnje je potrebno izbrati še nadzornika, ki bo nadzoroval gradnjo. Potek gradnje je odvisen od načina gradnje. 

Klasična gradnja

Klasična gradnja praviloma poteka v petih fazah. Prva gradbena faza pomeni fizični začetek gradnje, ki vključuje tudi simbolični izkop prve lopate zemlje, omenjen na začetku članka. Zaključi se s postavitvijo temeljev.

• Druga gradbena faza pomeni nadaljevanje gradnje in izdelavo kletne plošče pri podkletenih prostorih.
• Tretja gradbena faza obsega gradnjo vseh etaž, podstrešja in strehe. Podaljšanja tretja faza vključuje zunanje stavbno pohištvo, lahko pa tudi fasado. V kolikor ne pride do zapletov, gradnja hiše do tretje gradbene faze traja približno tri mesece.
• Četrta gradbena faza vključuje postavitev predelnih sten, tlakov, izolacije, napeljav, talnih in stenskih oblog ter ključavničarska in kamnoseška dela.
• V peti fazi potekajo zaključna dela, ki so potrebna, da bo objekt pripravljen za vselitev. Za dokončanje četrte in pete faze boste potrebovali vsaj pol leta, ob morebitnih zapletih pa lahko dokončanje hiše traja precej dlje.

Z izvajalcem se po navadi dogovorimo za obseg del, ki sega do tretje podaljšane faze, ko je hiša pod streho in zaprta z okni in vrati. Če pa se dogovorite za izvedbo »na ključ«, bo izvajalec poskrbel tako za zunanjo ureditev kakor za notranjo opremo.

Montažna gradnja

Medtem ko se postopki pridobivanja dokumentacije pred pričetkom gradnje montažne hiše ne razlikujejo bistveno od postopkov pri klasično grajenih hišah, pa sama gradnja poteka nekoliko drugače. V grobem jo delimo na betonsko gradnjo, s katero se postavijo temelji, in na montažno gradnjo.

• Gradnja betonskega dela: Tako kot pri klasični gradnji se v prvi fazi izvedejo dela za postavitev temeljev. Izvajalca lahko izberete sami ali pa vam ga zagotovi podjetje, pri katerem ste naročili montažno hišo. Izvedba temeljne plošče se lahko naredi v nekaj dneh, odvisno od velikosti hiše in kleti ter zahtevnosti terena.

• Gradnja montažnega dela: Podjetje, pri katerem ste naročili montažno hišo, v proizvodnji izdela elemente vaše montažne hiše in jih dostavi na parcelo. Sledi montaža. Najprej se sestavijo nosilni zunanji zidovi, nato notranje stene, medetažne in strešne konstrukcije. Sledijo krovno-kleparska dela, fasada in strešne kritine. V tej fazi, ki traja od enega do nekaj mesecev, je objekt zaprt in pod streho (končana 3. podaljšana gradbena faza).

Sledi izvedba instalacij in tlakov. Izvedba montažne hiše do te faze se imenuje izvedba na delni ključ.

Ko so tlaki posušeni, nastopi čas za notranja zaključna dela oziroma »izvedbo na ključ«: polaganje keramike in podov, slikopleskarstvo, stopnice, notranja vrata … Vselitev v montažno hišo je tako mogoča približno pol leta po začetku del in se razlikuje glede na proizvajalca.

Tudi v fazi gradnje oziroma pred vselitvijo je potrebno urediti ustrezno dokumentacijo:

• Osem dni pred pričetkom gradnje je potrebno prijaviti gradnjo.
• Po koncu gradnje se stavba vpiše v kataster stavb.
• Pred začetkom uporabe nove hiše je potrebno pridobiti uporabno dovoljenje. Izdano dovoljenje je pogoj za pridobitev hišne številke in bivanje v novozgrajenem domu.

Vas je minila želja po gradnji? Morda bi bil za vas primernejši najem ali pa nakup že zgrajene nepremičnine.